압구정이 67층으로 갑니다, 그럼 반포는 눌릴까요?

2조1,154억원. 삼성물산이 압구정 4구역 재건축에 적어낸 공사비입니다. 미래의 최상급 신축이 비로소 윤곽을 드러낸 셈입니다. 그렇다면 지금 한강 라인의 기존 신축은 이 소식을 따라 올라야 정상일까요. 현장의 계산은 생각보다 단순하지 않습니다.

5월 23일, 압구정 4구역 조합은 시공사로 삼성물산을 택했습니다. 지하 5층에서 지상 최고 67층, 1,662가구 규모의 단지가 예고됐습니다.

같은 주 한국부동산원 통계에서도 신호는 또렷했습니다. 5월 18일 기준 서울 아파트값은 0.31% 올랐고, 서초가 0.17%에서 0.26%로 가속하며 강남3구가 동반 상승했습니다. 거래는 한산한데 가격은 오르는 전형적인 매도자 우위 국면입니다. 동시에 공동주택 공시가격이 강남3구 기준 24.7% 뛰며 보유세는 최대 40% 늘어납니다.

사는 쪽도 파는 쪽도 멈춰 선 5월, 그 정적 아래에서 최상급지의 좌표만 조용히 재배열되고 있습니다.

여기서 흔한 오해 하나를 짚어야 합니다. "미래의 신축이 생기면 기존 신축은 눌린다"는 통념입니다. 같은 사례를 세 기둥과 보유 감당 문턱으로 나눠 보면 이야기가 달라집니다.

첫째, 입지 내구성. 한강 조망과 입지는 재건축으로 새로 만들 수 없는 좌표이고, 공급이 끊긴 권역은 하락장에서 가장 늦게, 가장 적게 빠집니다. 압구정의 미래 신축은 새 건물을 더할 뿐, 이미 자리를 점한 한강 라인의 희소성을 빼앗지 못합니다. 두 자리 모두 입지는 최상위입니다.

둘째, 현재 실거주 가치. 같은 한강 입지라도 지금 살기에 좋은가는 다른 질문입니다. 한강 라인 기존 신축은 완성된 최신 단지라 평면·커뮤니티·주차를 지금 누립니다. 반면 압구정 미래 신축은 입주까지 수년이 걸리고, 토지거래허가구역이라 그동안 노후 단지에 실거주해야 합니다. 임대로 돌리려 해도 적어도 2년 실거주 요건을 채운 뒤라야 가능합니다. 지금의 거주 가치는 한강 라인이 앞섭니다.

셋째, 미래 수요 동력. 이번 사례의 상승 변수가 여기 있습니다. 시공사 선정으로 압구정 4구역은 재건축이 구조적으로 가시화됐고, 67층 신축과 권역 위상 상승이라는 수요 동력이 압구정 쪽에 쌓입니다. 한강 라인 기존 신축은 스스로 끌어올릴 호재는 작습니다. 다만 압구정 재건축이 권역 전체의 위상과 희소성 기준을 끌어올리면, 같은 한강 라인의 완성 신축도 그 기준에 맞춰 함께 재평가됩니다. 직접 동력이 아니라 권역 프리미엄의 낙수입니다. 이건 오를 것이라는 예측이 아니라 수요가 어디에 쌓이는지의 구조 평가입니다.

그리고 세 기둥 앞에 보유 감당 문턱이 있습니다. 보유세가 뛰고 대출이 막힌 지금, 진짜 관문은 매매가가 아니라 보유를 버티는 비용입니다. 더구나 아파트는 쉽게 쪼개 팔 수 없는 자산이라, 목돈이 필요할 때 끌어 쓸 현금흐름이 있느냐가 관건이 됩니다. 현재 실거주 가치가 높은 한강 라인 기존 신축은 전세·월세가 높게 형성돼, 재건축 단지보다 보유 중 현금흐름을 만들기가 한결 수월합니다. 반면 압구정 미래 신축은 입주까지의 보유비용·기회비용에 분담금까지 얹힙니다. 분담금은 확정 금액이 아니어서, 매수 뒤 마련이 어려워지면 자산 자체를 지켜내지 못할 수도 있습니다. 그래서 보유 감당 문턱은 압구정이 더 높습니다. 품질이 높아도 이 문턱을 못 넘으면 아무리 좋은 집이라도 매수는 무리입니다.

네 가지를 같이 놓으면 "신축이냐 아니냐"는 질문이 빗나가 있습니다. 지금 누리며 살 자리는 한강 라인, 미래 동력은 압구정에 있고, 마지막 관문인 보유 감당 문턱은 압구정이 더 높습니다.

최상급지에서 우리가 사는 것은 신축이 아니라 대체 불가능한 좌표입니다. 미래의 신축은 수요를 앞당기고, 기존 신축은 그 자리를 지금 누리게 합니다.

대체 불가능한 좌표를 숫자로 증명하는 일은 앞으로의 호에서 한 단지씩, 한 결정씩 이어가겠습니다.